Middeldure huur vraagt om innovatie in plaats van regulatie

De Tweede Kamerverkiezingen van 15 maart jl. behoren alweer een aantal maanden tot het verleden en de verkiezingsuitslag heeft gezorgd voor een grote complexiteit bij het vormen van een nieuwe regering. Ook al was het brengen van verlichting op de Nederlandse huurwoningmarkt geen groot thema ten tijde van de verkiezingsstrijd, inmiddels is de maatschappelijke roep om daadkrachtig politiek optreden groter dan ooit. De betrokken partijen willen wel, maar kunnen niet goed doorpakken, zo lijkt het. Wij pleiten in dit kader voor méér innovatief handelen. Dit levert meer op dan nadruk blijven leggen op politiek optreden.

Door Norbert Bol en Elisa Bontrop van Sweco

Tussen wal en het schip

De roep om middeldure huurwoningen wordt alsmaar groter. Met name starters vallen steeds vaker tussen wal en het schip bij het vinden van zelfstandige woonruimte. Maar ook de gewraakte “scheefwoners” die de huur van een sociale huurwoning ontgroeit zijn, kunnen doorgaans moeilijk doorstromen.

Inmiddels worden door heel Nederland initiatieven opgestart waarbij gemeenten, ontwikkelaars en beleggers met elkaar in contact komen om de mogelijkheden (en kansen) van nieuwbouw in het middeldure huursegment te onderzoeken. Het initiatief van de Samenwerkingstafel, in het leven geroepen door ons laatste missionaire kabinet, is hiervan wellicht het meest bekend. Inmiddels weten veel partijen elkaar te vinden, maar tot daadkrachtige oplossingen heeft dit nog niet geleid. Daarvoor zit men nog teveel in een afwachtende houding richting het aankomende kabinet.

Hand in eigen boezem

De crisis wordt als belangrijke schuldige aangewezen voor het feit dat er de afgelopen jaren te weinig is gebouwd om aan de alsmaar toenemende woningvraag binnen de middeldure huursector te voldoen. De woningen die wél werden gebouwd waren bedoeld voor de financieel meer aantrekkelijke koopsector.

Gemeenten, ontwikkelaars, sociale en commerciële verhuurders en beleggers hadden er ook voor kunnen kiezen zich te focussen op voldoende aanwas van huurwoningen. Zeker gezien de relatief lage rente en de dalende aannemersprijzen hadden deze partijen hun ketenverantwoordelijkheid kunnen pakken. In plaats van maatschappelijke keuzes te maken voor de lange(re) termijn, werd er te veel op kostenbesparing gefocust.

COM

Commerciële agenda gemeenten

Een onderzoek van economisch adviesbureau Stec Groep zorgde vorig jaar voor veel ophef, ook onder Nederlandse beleggers. Gemeenten bleken er een commerciële agenda op na te houden door vooral grond uit te geven voor koopwoningen, omdat zij daar 5 tot 20% meer geld voor krijgen ten opzichte van het uitgeven van grond ten behoeve van de bouw van huurwoningen (FD, 20 mei 2016).

Het onderzoek toonde aan dat er niet of nauwelijks ingespeeld werd op de hervormingen binnen de Nederlandse huurwoningmarkt, reeds ingezet door kabinet Rutte I. Van de 105 gemeenten die aan het onderzoek meewerkten, stelde slechts 10% van de gemeenten bij de uitgifte van grond de eis dat er vrijesectorhuurwoningen moesten worden gebouwd. Daarnaast zette slechts 17% van de gemeenten het middel van lagere grondprijzen in om de bouwproductie van vrijesectorhuurwoningen te stimuleren (Stec Groep, 2016).

De maatschappelijke rol van gemeenten om voor voldoende woongelegenheid te zorgen voor diegenen die niet in aanmerking wilden of konden komen voor koopwoning, leek van ondergeschikt belang aan de commerciële agenda. Uiteraard kan men de gemeenten als enige schuldige aanwijzen, maar dat is niet juist. De algehele samenwerking én innovatiekracht van alle ketenpartners ontbrak jammerlijk en daarom verkeert de Nederlandse middeldure huursector nu in een ogenschijnlijke patstelling.

Alarmbellen in Den Haag

Intussen zijn de alarmbellen in Den Haag ook steeds luider gaan rinkelen. Dit leidde ertoe dat toenmalig minister Blok woningcorporaties publiekelijk opriep hun te liberaliseren huurwoningen aan beleggers af te stoten. Corporaties wezen op hun beurt met de beschuldigende vinger weer naar gemeenten, die onvoldoende grond beschikbaar stelden voor de bouw van sociale huurwoningen (FD, 24 januari 2017). Een incentive om de Nederlandse huurwoningmarkt weer op gang te brengen, bleef dus ontbreken.

De Nederlandsche Bank deed er nog een schepje bovenop middels haar oproep aan het Rijk om zich actiever te bemoeien met het vergroten van het aanbod van middeldure huurwoningen (FD, 19 juli 2017). In de ogen van velen ligt de sleutel dus bij de overheid, en niet bij de betrokken partijen in de markt.

De koopwoningmarkt wint nog steeds van huurwoningmarkt

Om de Nederlandse middenhuursector te vergroten worden telkens dezelfde oplossingen aangedragen. Het stimuleren van extra nieuwbouw en verkoop van te liberaliseren huurwoningen van woningcorporaties aan beleggers zijn het meest bekend. Inmiddels kan de wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), waardoor gemeenten sinds 1 juli jl. ook huurwoningen in het middensegment als aparte categorie mogen opnemen in hun bestemmingsplannen (Staatsblad 2017 172), ook tot een deel van de oplossing worden gerekend. Van al deze oplossingen gaat hetzelfde signaal uit, namelijk dat de koopwoningmarkt de huurwoningmarkt overtroeft wanneer er niet politiek wordt gestuurd.

Deze column verscheen eerder op Sweco.nl

Analist.nl Nieuwsdienst: +31 084-0032-842
nieuws@analist.nl

Copyright analist.nl B.V.
All rights reserved. Any redistribution, duplication or archiving prohibited. Analist.nl doesn't warrant the accuracy of any News Content provided and shall not be liable for any errors, inaccuracies or for any actions taken in reliance thereon.