'Hoge vastgoedprijzen zetten investeerders aan tot verduurzaming'

Sterk gestegen vastgoedprijzen maken het minder rendabel om nieuwe panden aan te kopen. 'De herontwikkeling van bestaande gebouwen wordt daarom voor vastgoedinvesteerders steeds belangrijker. Vooral verduurzaming blijkt een goede methode om huurbaten en waardering te verhogen', stelt Paul de Lange, directeur vastgoed bij financieel dienstverlener Intertrust.

De lage rente en het verruimingsbeleid door centrale banken hebben veel investeerders naar vastgoed getrokken. In veel vastgoedsegmenten zijn de prijzen daardoor fors gestegen, de aanvangsrendementen zijn laag. Partijen kunnen daardoor weliswaar bij verkoop een hoge prijs realiseren, maar lopen aan tegen de lage aanvangsrendementen als ze de opbrengst opnieuw willen investeren. 'Het gevolg is dat het aanbod van vastgoed betrekkelijk laag is. Veel investeerders kunnen hun rendement eigenlijk alleen nog verhogen door bestaand vastgoed meer te laten renderen', stelt De Lange.

De vastgoedexpert signaleert daarbij in de markt enkele trends op basis de activiteiten van cliënten van Intertrust. 'Met name het duurzamer maken van panden is een manier om de huurbaten te verhogen. Huurders, vooral grote bedrijven en organisaties, stellen steeds hogere eisen op dit gebied. En willen daar ook voor betalen', aldus De Lange.

Hogere huurbaten vertalen zich in een hogere waarde van vastgoed. Die 'green premium' die investeerders kunnen behalen kan flink oplopen, zo blijkt uit een studie (PDF, p.27) van de Europese Commissie uit 2018. De studie concludeert als vuistregel dat met verduurzaming bij woningen een waardestijging van 3 tot 8 procent bereikt kan worden. Voor commercieel vastgoed geldt zelfs een bandbreedte van tussen de 10 en 20 procent. De Lange: 'Dat zijn aanzienlijke waardestijgingen. Het is mooi te zien dat ook in vastgoed verduurzaming en economische belangen parallel kunnen lopen.’

De Lange ziet onder klanten die hij met onder andere fondsadministratie en juridische ondersteuning bijstaat, dat het thema duurzaamheid inmiddels bovenaan de agenda staat bij de grotere vastgoedbeleggingsfondsen. 'Gezien de rendementsvoordelen die behaald kunnen worden is dat geen verrassing. De bron van de rendementen is op een aantal punten ook goed voorspelbaar; energie-efficiëntie bijvoorbeeld, verlaagt direct de operationele kosten. Daarnaast heeft een duurzaamheidslabel een grote impact op de aantrekkelijkheid van een vastgoedobject. Dit is het geval voor zowel woningen als commercieel vastgoed en gaat op voor zowel koop als huur.’

In september van dit jaar concludeerde De Nederlandsche Bank in een rapport dat groene woningen in Nederland met een A-energielabel gemiddeld 13,500 euro meer opleveren dan woningen met de slechtste energiescore: een G-label. 'Dit zijn natuurlijk wel twee uiterste op de energielabelschaal, maar het maakt wel duidelijk dat het lonend kan zijn om in duurzaamheid te investeren. Met onze klanten praten we geregeld over het behalen en houden van professionele energie-certificeringen zoals bijvoorbeeld BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method).’

Behalve verduurzaming, signaleert De Lange dat vastgoedinvesteerders panden ook steeds vaker herontwikkelen ten behoeve van een nieuw marktsegment. 'We zien een toename in het aantal panden dat voor studentenbehuizing geschikt wordt gemaakt. Voor Europese vastgoedfondsen is deze markt onontgonnen terrein, maar absoluut veelbelovend vanwege de hogere huurbaten die bereikt kunnen worden. Deze investeerders spelen immers in op een groeiende vraag.’

Bij nieuwe toepassingen hoort ook de volledige verbouwing van bijvoorbeeld oude fabrieksgebouwen en het inspelen op nieuwe eisen die professionals aan hun werkplek stellen. De Lange: 'Er ontstaan niet alleen nieuwe samenwerkingsvormen tussen ondernemers die een pand delen, maar ook bijvoorbeeld de digitale infrastructuur van een pand vraagt steeds meer aandacht.’

De Lange: 'Wat we verder in ons klantenbestand zien, is dat ook grote projecten zoals een shopping mall de huidige omstandigheden aangrijpen voor een totale make-over. Bij een winkelcentrum gaat het dan bijvoorbeeld om modernisering en het leggen van de nadruk op de ervaring van bezoekers, onder meer door horeca en bijvoorbeeld een bioscoop in het complex op te nemen wat het aantal zal stimuleren.'