35% van de woningen in België is energieverslindend

Masteos Belgium, gespecialiseerd in sleutel-op-de-deur opbrengsteigendommen, en SmartBlock, leverancier van data & vastgoedanalyses, publiceren een studie over de gevolgen van de nieuwe regels voor energierenovatie voor verhuurders en investeerders¹.

Volgens de laatste berekeningen van Smartblock in oktober 2022 telt België 35% energieverslindende woningen, waaronder koop- en huurwoningen, flats en koten. Dat wil zeggen woningen die volgens de energieprestatie van gebouwen (EPC) van G tot E zijn ingedeeld.

De maatregelen die op gewestelijk niveau zijn genomen om de energieprestaties van huurwoningen te verbeteren, verplichten verhuurders nu om deze woningen thermisch te renoveren om de huurprijzen te kunnen blijven indexeren of zelfs te kunnen verhuren. Wij wilden het effect van deze maatregelen meten op zeer concrete kwesties die van invloed zijn op het succes van een opbrengsteigendomsproject.

Om te beginnen, wat is de huidige toestand van de Belgische markt?

25% van de koopwoningen heeft een slechte EPC-score (E, F of G) tegenover 10% van de huurwoningen. Dit verschil wordt verklaard door het feit dat te huur aangeboden woningen vaak worden gerenoveerd voordat ze op de markt worden gebracht (+16%). Hoewel sommige verhuurders ondanks de wettelijke verplichting de EPC niet aangeven, is dit effect verwaarloosbaar.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vindt men 54% van de energieverslindende woningen, tegenover 53% in Wallonië en 32% in Vlaanderen.

Dit resultaat moet worden genuanceerd, want als we kijken naar het energieverbruik van ≥ 211 kWh/m² (wat overeenkomt met een EPC E-score in Brussel), krijgen we een heel ander resultaat: met 56% energieverslindende woningen in Brussel-Hoofdstad, tegenover 67% in Vlaanderen en 80% in Wallonië! (Bron: Smartblock, 2022).

"Er moet rekening mee worden gehouden dat de EPC niet uniform is tussen de drie gewesten omdat de berekeningsmethoden verschillen. Zo zal een EPC D certificaat in Brussel-Hoofdstad overeenkomen met een EPC C+ score in Wallonië en EPC B in Vlaanderen", zegt Olivier Connan, Country Manager Masteos België.

Welke EPC kan worden bereikt na een renovatie van de woning?

Ook hier zijn er verschillen tussen de drie gewesten: een gerenoveerde woning in Brussel-Hoofdstad krijgt soms een C-score (8%) en zeer zelden een EPC B (2%). Terwijl in Wallonië een EPC van B (11%) mogelijk is. Vlaanderen is het meest inschikkelijk: de meeste gerenoveerde woningen krijgen een B- of C-certificaat (14% en 10%). (Bron: Smartblock, 2022)

Qua energieverbruik komt een gerenoveerde woning gemiddeld overeen met:

• 254 kWh/m² in Brussel (EPC E classificatie)
• 267 kWh/m² in Vlaanderen (EPC C-classificatie)
• 302 kWh/m² in Wallonië (EPC D-classificatie)

Huurindexering na renovatie verschilt per gewest!

In België stimuleert de overheid verhuurders om hun woningen thermisch te renoveren via financiële steun, maar ook door dwang, aangezien verschillende gewestelijke maatregelen hebben voorzien in de bevriezing van de indexering van de huurprijzen van energieverslindende woningen die slecht gerenoveerd zijn.

Voor alle drie de gewesten geldt dat de scores A, B en C een volledige indexering van de huurgelden toestaan, terwijl de scores F en G geen indexering toestaan.

Tussenliggende scores worden echter niet op dezelfde manier behandeld:

• In Brussel geeft een D-score een volledige indexering en een E-score een indexering van 50%
• In Vlaanderen geeft een D-score een indexering van 50%; en een E-score wordt niet geïndexeerd.
• In Wallonië geeft een D-score een indexering van 75%; en een E-score kan voor 50% worden geïndexeerd

"Het gebrek aan uniformiteit tussen de gewesten leidt tot verschillen in de rentabiliteitsberekeningen voor verhuurders. Een zogenaamd gerenoveerd pand in Brussel krijgt slechts een EPC E en is dus een energieverslindende woning. Bijgevolg zal de indexering van de huren volgens de nieuwe geldende normen worden beperkt tot 50%. In Vlaanderen krijgt een gerenoveerd pand een EPC van C (indexeerbaar aan 100%) en in Wallonië een EPC van D (indexeerbaar aan 75%). Daarom moet nu rekening worden gehouden met de beste indexeringsniveaus voor het laagste renovatiebudget om te streven naar een beter huurrendement", zegt Olivier Connan, Country Manager Masteos België.

"Het aandeel panden met een laag EPC op de huurmarkt van een gemeente kennen wordt een indicator voor de investeerder: als zijn gerenoveerde pand een zeldzaamheid is, zal hij een hogere huurprijs kunnen vaststellen en de huurleegstand kunnen beperken", voegt François Andrieux, medeoprichter van Smartblock, eraan toe.

Energierenovatie: waar te beginnen?

Geïsoleerde maatregelen zoals het vervangen van raamkozijnen zijn niet voldoende om het EPC met één of meerdere letters te laten stijgen. Alleen een uitgebreid scenario met ten minste drie soorten werkzaamheden (isolatie, verwarming, ventilatie) kan het resultaat maximaliseren.

Bij de energierenovatie van een woning zijn er twee aspecten: hoe energie wordt geproduceerd (verwarmingssysteem) en hoe deze verloren gaat (isolatie & ventilatie).

Om de gemiddelde energie-impact van elk type werk te begrijpen, heeft Masteos de prioriteiten voor thermische renovatie in volgorde van belangrijkheid opgelijst:

• 40% van de energiewinst komt van isolatie (dak, muren en ramen)
• 30% van de energiebesparing komt voort uit een andere verwarmingsmethode
• 20% komt van het buitenschrijnwerk (ramen en deuren)
• 10% van het ventilatie- en sanitair warmwatersysteem (VMC & DHW)

Daarom is het cruciaal om eerst de woning te isoleren, vervolgens te kiezen voor een efficiënter verwarmingssysteem zoals een warmtepomp, vervolgens het houtwerk te vervangen en ten slotte te investeren in een beter ventilatiesysteem.

Wat zijn de kosten voor de verhuurder?

Al deze werkzaamheden brengen kosten met zich mee voor de eigenaars. Om dit in perspectief te plaatsen: de verbetering van de EPC-score loopt in de honderden euro's per gerenoveerde vierkante meter en per letter.

• Een verbetering van G naar C: 300/letter/m² (1200€/m² in totaal)
• Een verbetering van F naar C: 300/letter/m² (900€/m² in totaal)
• Een verbetering van E naar C: 200/letter/m² (400€/m² in totaal)

Bij een mede-eigendom is alleen de binnenisolatie volledig op rekening van de verhuurder (maar die is duur: 1.1.200 per vierkante meter als je rekening houdt met alle kosten van de totale renovatie). De installatie van een warmtepomp met een buitenunit of de beslissing om van buitenaf te isoleren moet worden goedgekeurd door de vereniging van mede-eigenaars of zelfs van de gemeente. Niet alle eigenaren in hetzelfde mede-eigendom zijn echter verhuurders (getroffen door de maatregelen inzake huurindexering) en hebben dus niet dezelfde belangen wanneer er wordt gestemd over de werken. Dankzij binnenisolatie en vervanging van ramen is het echter al mogelijk om de energieclassificatie met één tot twee letters te verbeteren.

Daarnaast zijn er nog andere problemen, want door de fors gestegen kosten van materialen en energie als gevolg van de inflatie staan gezinnen fors onder druk.

Energierenovatie is voor de meesten van hen onbetaalbaar. Bovendien, wanneer men streeft naar een A-, B- of C-score om een woning op thermisch vlak verder te verbeteren, gaat men voorbij aan het feit dat de beste energiescores hoofdzakelijk afhangen van de bouwschil en de bouwstructuur en structurele werkzaamheden met zich meebrengen die vaak te ambitieus en te duur zijn.

Zullen de huurprijzen stijgen na een energierenovatie?

Woningen met betere energieprestaties worden sinds 2019 over het algemeen duurder verhuurd (vooral in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest).

Voor dezelfde oppervlakte kan men voor EPC B en C (tussen 46 en 150kWh/m²) gemiddeld een verhoging van de huurprijs van 7% verwachten. Over het algemeen (75% van de onderzochte wijken) ligt de stijging van de huurprijs voor een woning met een beter EPC tussen 5,2% en 9,8%, met grotere verschillen voor lage huurprijzen. (Bron: SmartBlock, 2022).

Brugge (Vlaanderen), Virton (Wallonië) en Sint-Joost-ten-Noode (Brussels Hoofdstedelijk Gewest) zijn de steden met de grootste verschillen, met huurstijgingen van respectievelijk 18%, 21% en 22%.

Op het eerste gezicht valt de prijswinst per m² voor een gerenoveerd pand tegen in vergelijking met de investering die nodig is voor een energierenovatie. We moeten echter op lange termijn denken. Het valt te verwachten dat door de nieuwe regelgeving het verschil in huur per vierkante meter voor EFG-woningen in de komende jaren groter zal worden.

Welke meerwaarde kan worden verwacht bij de verkoop?

Zodra het gebouw is gerenoveerd, ligt de verkoopprijs voor dezelfde oppervlakte tussen +14% en +34% voor BC-panden in vergelijking met EFG-panden (75% van de onderzochte panden).

Terwijl in Brussel-Hoofdstad het prijsverschil tussen BC-EFG licht stijgt, is in Wallonië en Vlaanderen geen trend zichtbaar. "De toekomstige regelgeving die de verhuur van energieverslindende woningen aanscherpt, zal de last van de renovatie echter alleen maar bij de koper-investeerder leggen. Dit zal onvermijdelijk leiden tot een grotere prijsdaling van niet-energiezuinige panden ten gunste van energiezuinige panden”, aldus François Andrieux, medeoprichter van Smartblock.

Loont het nog de moeite om te investeren in een energieverslindende woning? Het antwoord is ja!

Ja, omdat nieuwe eigenaren gemiddeld 25% minder betalen dan een woning met een hogere score. Ten tweede omdat ze bij herverkoop gemiddeld 5% meerwaarde per verdiende letter opleveren. Ten slotte kunnen zij door renovatie de energierekening van hun huurders halveren, wat zal leiden tot minder verloop en minder wanbetalingen.

Deze investeringen zijn ook sterk van belang voor het milieu. In het geval van een tot D opgewaardeerd pand met een G EPC bijvoorbeeld, kunnen renovaties de koolstofvoetafdruk met een factor 3 verminderen (voor een pand van 90m² kan de koolstofvoetafdruk worden gereduceerd van 9 ton tot 3 ton CO2 equivalent, wat overeenkomt met de koolstofimpact van 12 retourvluchten tussen Parijs en Rome per vliegtuig).

[1] Namelijk dat 50% van de woningen in de studie een EPC heeft; met een verschil tussen de gewesten: 56,8% voor Brussel-Hoofdstad, 37,4% voor Vlaanderen en 71,3% voor Wallonië. Dit vertegenwoordigt 330.000 woningen (kot, flat, huizen).