Schroders: Grote steden, beter rendement?

Vastgoedbeleggers hebben een voorliefde voor grote steden in Europa en Noord-Amerika. Maar doen vastgoedbeleggers er wel goed aan te focussen op grote steden, vraagt Mark Callender, Head of Real Estate Research bij Schroders , zich af. Het risico ziet hij nu niet zozeer in speculatieve vastgoedprojecten, maar in de lage rendementen in zakendistricten. Er liggen meer kansen in aangrenzende gebieden en kleinere dynamische steden.

De voorkeur voor grote steden is verklaarbaar. In de meeste grote steden zal de komende tien jaar de economie en het inwoneraantal relatief sterk groeien. De steden in Europa en Noord-Amerika oefenen een dubbele aantrekkingskracht uit: daar worden de nieuwe banen geschapen en zij bieden een breed scala aan voorzieningen. Daarnaast is de vastgoedmarkt er erg liquide. Nadelen zijn er ook aan een leven in de stad: de misdaadcijfers liggen er hoger, het verkeer is druk en de woonlasten zijn relatief hoog.

De hamvraag is dan ook of vastgoedbeleggers er verstandig aan doen om in grote steden te investeren. Callender maakt een aantal kanttekeningen:

  • Veel van het goede nieuws is al in geprijsd. De rendementen op vastgoedbeleggingen in grote steden zijn scherp gedaald en zitten weer op het lage pre-crisis niveau. Gebieden aanpalend aan het Central Business District (CBD) en met een gemengde functie lijken meer waar voor het geld van de belegger te bieden. De leegstand is er laag en de verbindingen via het openbaar vervoer zijn goed.
  • De dynamische economische omstandigheden in grote steden leiden vaak tot speculatieve bouwprojecten. Soms kampen de vastgoedmarkten daar met een hoge leegstand, vooral in tijden van recessie. De huren van kantoren in grote steden zijn doorgaans volatieler dan in kleinere steden. Een positief neveneffect van de financiële crisis is dat de banken niet meer warm lopen om nieuwe (speculatieve) projecten te financieren, waardoor dat risico is afgenomen. Wegens de combinatie van hoge woonlasten en lage rente richten de projectontwikkelaars zich meer op woningbouw dan op kantoren.
  • Grote steden hebben niet het monopolie op economische groei. Kleinere en dynamische steden vormen vaak de IT- of biotech-hubs, of de thuisbasis van een grote producent of exporteur.

    Verschillende steden, toch dezelfde blootstelling

    Bij een internationale beleggingsstrategie moeten beleggers er op letten niet contraproductief te beleggen door in verschillende steden bloot te staan aan dezelfde economische drijfveer. Bijvoorbeeld Frankfurt, Hong Kong, London en New York kenmerken zich allen door de ruime aanwezigheid van investment banks.

    Een internationale portefeuille met steden die meer op de binnenlandse economie gericht zijn, of waar de regering zetelt, is minder risicovol dan een portefeuille met steden waarvan het lot sterk door het wel en wee van de wereldeconomie wordt bepaald.