Vastgoedaandelen al jaren sterk, focus vooral op steden

Terugkijkend op ruim 20 jaar Europese vastgoed dan zien we een sterke outperformance van deze sector. Over de periode 1997-2017 leverde de Europese vastgoedsector ruim 8 procent op jaarbasis op. Hiermee liet zij het gemiddelde Europese aandeel behoorlijk achter zich. Robin Hubbard, hoofd vastgoed bij Schroders, is hier niet verbaasd over.

Hubbard noemt de vastgoedsector een sector op zich en daarom niet direct vergelijkbaar met de aandelenmarkt. De relatieve outperformance van Europees vastgoed is volgens hem geen verrassing want bij vastgoed zit ook nog een liquiditeitspremie die normale aandelen niet hebben. Hubbard duidt vooral op de grote bedragen die met veel vastgoedprojecten gemoeid gaan waardoor deze markt erg nauw is.

Rendementen Europese vastgoedaandelen erg sterk

De sterke performance van Europees vastgoed gaat tevens gepaard met een lagere correlatie met de Europese aandelen (over 1998-2017 op 0,31). Beleggingen in deze sector verlaagden dus in deze periode het systematische risico van de portefeuille. Hubbard stelt verder dat er niet echt conjunctuurgolven in de vastgoedsector te zien zijn. Het hangt volgens hem enorm af van welke stad en op welke locatie. Hubbard onderscheid hierbij de zogenaamde ‘winning cities’ zoals Londen, Parijs en Amsterdam ten opzichte van de achterblijvende regio’s. Voor de komende jaren verwacht de analist dat trend van urbanisatie nog zeker door zal gaan. Dit houdt in dat in de grote steden de prijzen blijven stijgen en juist omlaag gaan in de krimpgebieden.

Focus op steden in plaats van landen

Volgens Hubbard is het dus niet meer zo van belang in welk land een vastgoedproject staat, het is juist van belang of het in een groeigebied is. Een criteria hiervoor is het kijken naar de groei van het bruto nationale product per regio of stad. Andere criteria zijn de werkgelegenheid, diversificatie van de economie en de staat van de infrastructuur. En ja over de Brexit: er zal volgens Hubbard zeker een impact zijn op Londen maar het moet ook weer niet overdreven worden volgens hem. Hij voegt er aan toe dat Londen steeds meer inzet op techbedrijven zoals Facebook, Amazon, Delivery en Spotify en Alphabet die een deel van de uitstroom van de financiële sector kunnen compenseren. Genoemde bedrijven hebben inmiddels grote (hoofd)kantoren in het centrum van Londen.